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温州银监断供弃房主要受累民间借贷

发布时间:2019-06-07 21:37:08 编辑:笔名
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近日,温州“断供弃房”的消息给年末房地产市场和银行贷款质量增添了巨大的变数。昨日,温州银监分局正式出面回应表示,“弃房”现象的确存在,但并未“成潮”,温州房地产抵押贷款风险总体可控,下行压力仍需关注。根据《财经》引述的这份温州银监局对42家银行业金融机构进行的专项调查,温州“弃房”总数并非外界传言的1.5万套,实际总数为595套。

●南方 牛思远 黄倩蔚

数据 断供风险主要集中在“抵押+保证”贷款

温州银监局提供的数据显示,当前,温州个人住房按揭贷款余额660.83亿元,其中不良贷款余额4.02亿元,不良率为0.61%;商业用房按揭贷款余额25.03亿元,其中不良贷款余额0.19亿元,不良率为0.76%。该局相关负责人对媒体表示,这两个不良数据“均远低于同期全部贷款3.68%的不良率,总体风险较小”。

温州银监局分析认为,房屋抵押贷款的风险主要集中于“抵押+保证”贷款。截至2013年7月末,温州市全市纯抵押贷款不良率为2.52%,而“抵押+保证”贷款的不良率达7.17%,远高于同期全部贷款3.85%的不良率。

其中,一手房按揭贷款的风险高于二手房按揭贷款的风险。截至7月末,全市一手房按揭贷款不良余额为27312万元,不良率为0.69%,出现“弃房”的为10例;二手房按揭贷款不良余额为13965万元,不良率为0.61%,出现“弃房”的为5例。

在“抵押+保证”贷款中,“弃房”共发生共580户,其中纯抵押贷款出现“弃房”共183户,而“抵押+保证”贷款出现“弃房”共397户,比纯抵押贷款多出214户。按揭贷款中,一手房按揭贷款的风险高于二手房按揭贷款的风险。一手房按揭贷款出现“弃房”的为10例;二手房按揭贷款出现“弃房”的为5例。

此外,商业用房、住房纯抵押贷款风险较为突出。据统计,以住房、厂房、商业用房和普通住房作纯抵押贷款的不良率分别为4.71%、3.17%、3.1%和1.84%;而从“弃房”率来看,以商业用房作抵押的贷款“弃房”率也,达到0.48%,而以厂房、住房和普通住房作抵押的贷款“弃房”率分别为0.46%、0.4%和0.06%。

析因 “弃房”为民间借贷后遗症

“温州银监分局的数据是非常准确的。”温州天浩置业总经理陈鸿告诉南方,这些断供弃房的数字并不大,而且主要是受到前些年民间借贷风波影响,并不能说明温州楼市风险很大,也远非外界所猜测那样的会“崩盘”。

根据温州银监分局的分析,出现“断供弃房”主要原因中,借款人自身经营出现困难、因受担保链风险牵连分别占了46.14%和14.15%,而真正因房屋价值缩水导致借款人还款意愿下降的,仅占全部房屋抵押贷款不良余额的8.6%。

而温州中小企业促进会会长周德文则透露,目前温州的中小企业仍然处在困难的时期,这是对温州房地产影响的重要原因,“温州民间借贷危机以来,中小企业资金链就出现断裂的情况,今年6月份的银行钱荒,使得步履维艰的中小企业融资更加困难。”

在陈鸿看来,前些年的民间借贷风波给温州当地的经济带来了冲击,民营企业出现经营困难,大量借款人自身资金链断裂,无力偿还银行贷款被迫选择“弃房”。

延伸 楼价虽回落仍是“史上”

国家统计局9月18日发布的70大中城市房价指数显示,今年8月,70城市中仅温州一个城市新建商品住宅价格同比下降2.3%,其余69个城市均为上涨。而中国指数研究院在温州抽样的样本显示,2012年1月,温州抽样楼盘的平均价格21005元,到2012年月,这些楼盘的均价跌到15565元。总体住宅的价格降幅为25.9%。

“今年温州平均房价大约2.1万元/平方米,去年是2.4万元/平方米左右,下降了10%。”陈鸿介绍,在土地市场,温州今年新拍出的土地价格也下降了30%-40%。但在价格相对下降的背景下,却是土地市场和新房供应的井喷。

陈鸿指出,实际上目前温州楼市“处于历史上的时期”。他透露,今年温州房价确实有所回落,但从供应量和成交量来看,温州楼市可谓火爆,超过过去任何一年。“不管是出让土地还是新上市的商品房,规模上相当于过去三年的总和。”陈鸿说。

根据天浩置业的统计数据,2006年-2011年,温州每年平均供应的土地规模约在500亩上下,波动在一两百亩左右,今年新出让的土地规模则达到了惊人的1800亩。而在新房供应方面,温州也从过去每年100万/平方米左右增加到今年的300/平方米。

“外界总喜欢传言温州楼市崩盘,这次渲染所谓‘断供潮’也是一样,其实完全不是这么回事。”陈鸿表示,看一个地方楼市是否存在“崩盘”风险,只要注意实际交易量就行了。而温州现在可谓是“供销两旺”。

■焦点

温州银监分析“弃房”原因

○借款人自身经营出现困难

受温州民间借贷风波以及外部经济环境恶化影响,温州本地民营企业普遍出现经营困难,大量借款人自身资金链断裂,无力偿还银行贷款,导致部分企业被迫选择“弃房”。

○因受担保链风险牵连

部分经营正常的借款人受担保链风险影响无力同时承担自身贷款还款和代偿,遂主动选择“弃房”。

○房屋价值缩水导致借款人还款意愿下降

根据目前市场价格估计,温州普通住房价格缩水幅度约为20%,住宅价格缩水幅度约为40%,商业用房价格缩水幅度约为30%,厂房价格缩水幅度约为30%。随着房价的持续下跌,部分在房价处于高位时发放的贷款,可能会出现贷款余额高于抵押物市值的情况,从而诱发借款人主动“弃房”。

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